大安段三小段地號460等都市更新專案

「協助大安區大安段自力更新說明會」

說明會會議紀錄

一、事    由：為辦理「協助大安區大安段自力更新說明會」，特舉辦住戶說明會

二、時    間：100年1月15日（星期六）上午九時三十分

三、地    點：台灣都市更新股份有限公司地址：建國南路二段201號9樓

四、主    席：黃俊堯先生

五、受託單位：台灣都市更新股份有限公司

六、出    席：通知本更新單元範圍內及鄰地土地及合法建築物所有權人

吳敏慧(代)、范鳳珠、許美雲、陳麗瑛、鍾婉鈴、陳柏壽(代)、譚參、陳綉雅、王玉英(代)、林羅悅珠、廖曼均、李奇枚、戴子檂、何良雄、劉俊男、張賽樺、吳秀蘭、施宏恩、陳森招、卓志明、林怡華(代)、鍾崇志(代)、高黃靜珠、劉秀鳳、陳瑞郎(代)、陳侯秀戀(代)、陳鈺鈴、溫慶發(代)、林淑煌、李萬茹(代)、侯正琪、台灣都更團隊(詳簽到簿)

七、會議內容：

主席                              黃先生報告：(略)                   

台灣都更公司       黃副總報告：(略，詳附件)

八、居民討論：

0. 311巷34弄住戶  陳小姐：

基地範圍越大，貴公司的服務費用應從營造成本的5%降至3%。

台灣都更：

等範圍確定後會再確認公司服務費用，規劃費用臺北市市政府有依訂的標準，主要是依據更新單元的面積及人數多寡；開發整合費用之計算，也是參照面積的大小做為基準，基地越大整合越難，收取的費用也不同。

0. 劉先生：

請說明都市更新中遺產稅及土地增值稅的規定。

台灣都更：

(1)   若本案以都市更新權利變換實施，未來房地折價抵付共同負擔部分，免徵土增稅及契稅；地主分回部分，第一次移轉的土地增值稅減徵40%；舉例來說，如果更新前需要繳納100萬土地增值稅，透過都市更新改建後，繳納的土地增值稅稅額大約為原來應繳納的1/3。如果無出售，則無需繳納土地增值稅。

(2)   繼承遺產免土地增值稅，但仍須繳納遺產稅。

0. 311巷34弄住戶 范小姐：

目前與哪一家建商合作？是5/5分還是6/4分？每位地主分回的坪數是多少，換算成市價是多少？室內坪數是多少？能否放在網站上查詢？

台灣都更：

本公司主要協助住戶辦理自力更新，因此在前階段都更流程中將幫助各位先針對改建的面積先做初步的評估，待住戶了解更新前後的效益後，將統計大家改建的意願，並正式展開後續的規劃工作，接下來也會輔導住戶成立更新會，做為住戶和規劃單位之間的橋梁。

因此建商的遴選、未來的分配，都會在正式成立更新會後確認之。因此建商的遴選會是下一階段重要的工作。這階段我們會協助住戶了解都更前後的效益評估，由其是針對改建後的坪數，會以各戶為單位計算給各位參考。

主席 黃先生：

自己出錢蓋和找建商蓋，地主分回的坪數會不同；如果是建商來蓋，則會有是6/4分還是7/3分的不同；如果是自組更新會遴選建商蓋，以大安區市價，建商拿走的坪數比較少，地主分回的坪數比較多；目前可以根據土地謄本的土地持分，算出地主至少分回的坪數。

地主要分回最大的坪數，現階段需要更新單元範圍2,000㎡以上，才達到郝市長兩倍容積獎勵方案的條件。一定要送計畫至市政府審查核定，才能確認每一位地主實際分回的坪數。

如果要找建商來合建，根本不用住戶來當志工奔波，只要等建商整合就好。我們和建商談合建，分配的坪數一定會變更少，所以要分配坪數比較多，一定要走自力更新。

0. 311巷34弄 范小姐：

自力更新是很好，但分回坪數的範圍要先算出來，最好是住戶不用花一毛錢，只要跟銀行貸款就好。

台灣都更：

目前政府鼓吹的自力更新，也就是住戶自組更新會，找來相關的規劃顧問、建築師、估價師、銀行等，幫各位協助更新工作。因此銀行配合各位完全不用擔心，也就是住戶評估自己的財力許可，則未來興建的全部的費用，都可以向銀行全額貸款。也就是未來本案事業計畫與權利變換計畫核定後，將和銀行配合，大家將土地信託與抵押給銀行，銀行先幫各位墊款營造，待興建完工後，住戶可以選擇依10年或20年分期攤還。

主席 黃先生：

本身我是從事燈光設計，常與上市上櫃建設公司合作，據我所知，帝寶全部都是花崗石，一坪的營造成本只有16萬，台北市建案最貴的地方就是土地。

眾多志工朋友及各位住戶，未來改建的方式是走自力更新，如果有總務、財務、工務及法務專才，歡迎各位一起為我們的未來努力，團結就是力量，在組織委員會的時候，希望各方長才的住戶能熱心參與。

發起都市更新吃力不討好，但沒有做就沒有機會，大家一起樂心公益，即使是最壞的情況，都市更新沒有成功，至少大家也努力過。

0. 311巷34弄 范小姐：

311巷有個成功的案例，整合時間20年，同意比例目前已達九成，是不是可以請彭先生當發起人。

台灣都更：

發起人基本上為一位代表，但是兩人也無不可。但是擔任更新案發起人的意義，主要做為未來更新計畫送件的土地與建物所有權人代表，所以建議人數不應過多，多位發起人將會造成行政作業量增加。但是若本基地因為住戶建議，希望有兩位發起人，也非不可行。下一次說明會將會以發起人的名義再召開一次，未來的更新概要計畫也會以發起人的名義送件。

0. 283巷 溫先生：

分配坪數範圍及公設比例、未來建案坪數找補的方式及每階段簽同意書的法律效力須詳細說明，希望能在下次說明會提出。

主席 黃先生：

我們更新的方式是自力更新，而非與建商合建，本階段同意書的簽署主要決定更新單元的範圍，因此大家對於改建的意願很重要。

溫先生：

不管是建商合建還是自力更新，程序上當然是要先問大家更新的意願，但在實際詢問更新意願的時候，其實大家還是很在意分配坪數，希望下次開會能有分配坪數的範圍。除此之外，規劃建案坪數差額找補的依據須說明清楚，是以建造成本還是以市價計算；每階段簽同意書的法律效力很多人不懂，須再說明。

台灣都更：

分配的坪數之前已經說明過，將會以各戶為基準，將各戶的資料個別寄送給大家，不會在公開場合提供個人資料。

至於未來本大樓規劃的坪數或是找補的原則，建議成立更新會後討論之，本案先要確認容積獎勵和可興建的坪數，才能更準確計算各戶未來住家坪數，至於興建大樓的標準層設計，因為我們是走自力更新的方式，住戶有權決定本案是大坪數或小坪數，這部分留待後續階段再做討論。

至於能不能達到大家都希望不出錢、室內坪數一坪換一坪，則需要要寫計畫送市政府審查才知道，而送每一階段的報告書送件需要達到大家某一比例的同意才能送件。因此簽署劃定同意書、概要同意書或是事業計畫同意書並不等同於同意改建，只是同意送件的同意書。

0. 311巷34弄 彭先生：

目前老舊公寓專案期限只有五年，這五年內符合條件申請，容積獎勵上限可達到100%，超過五年後送件，僅能依照都市更新條例，容積獎勵上限只有50%。

主席 黃先生：

這次開會是我們住戶主動整合，邀請都更公司來協助我們從事更新工作，類似打官司時，請律師協助我們。

都更公司的服務費用來自於我們地主，前階段產生的費用都是由都更公司先行墊付，一旦我們同意都市更新，成立更新會後，再向市政府申請補助經費。

因為大家如果有e-mail請留下，會後請都更公司發信給各位分配的坪數，包括基地範圍超過2,000㎡的分配坪數及基地範圍不超過2,000㎡的分配坪數。

九、結論：

0. 本次說明會的主要目的為確認劃定更新範圍，大家關心的改建坪數，會後將和會議記錄一併寄發給大家，所以大家盡量留下email等聯絡資料，會後將一併寄發。
0. 費用的部分未正式成立更新會前，公司將先行墊付所有費用，但是成立更新籌備會後，我們將與大家確認服務費用的比例，待成立更新會後，向市政府申請補助款項。
0. 本次說明會為非正式的住戶說明會，未來將以發起人的名義正式舉辦劃定更新單元的說明會，屆時更新單元內外的所有住戶，依規定將會以雙掛號的方式通知參加，因此住戶意願的表達將會是我們劃定更新單元的依據。

十、散會：中午十二點整